3.1. Predmet stvarnih pravic

Nepremičnine 
11. člen

(1) V zemljiško knjigo se vpisujejo nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic.

(2) Nepremičnine, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo (v nadaljnjem besedilu: nepremičnine), so:

1. zemljiška parcela,

2. stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice,

3. če je oblikovana etažna lastnina:

– stavba v etažni lastnini in

– posamezni deli te stavbe.

(3) Kot nepremičnina se v zemljiško knjigo vpiše tudi stavbna pravica.

Podatki o nepremičnini, ki se vpišejo v zemljiško knjigo 
12. člen

(1) Nepremičnine se v zemljiško knjigo vpisujejo z identifikacijskim znakom.

3.2. Pravice

3.2.1. Vrste pravic, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo

Pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo 
13. člen

(1) V zemljiško knjigo se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah:

1. lastninska pravica,

2. hipoteka,

3. zemljiški dolg,

4. služnostna pravica,

5. pravica stvarnega bremena,

6. stavbna pravica.

(2) V zemljiško knjigo se vpisujejo tudi naslednje obligacijske pravice na nepremičninah:

1. pravica prepovedi odtujitve oziroma obremenitve, če je nastala na podlagi pravnega posla lastnika in

– če so izpolnjeni pogoji za vpis te prepovedi v zemljiško knjigo po SPZ, ali

– če je nastala na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju,

2. zakupna in najemna pravica,

3. predkupna oziroma odkupna pravica, če je nastala na podlagi pravnega posla,

4. posebna pravica uporabe javnega dobra,

5. druge pravice, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

Pravni položaj nepremičnine in način vpisov pravic in pravnih dejstev 
13.a člen

(1) Osnovni pravni položaj nepremičnine po tem zakonu je:

1. vknjižena lastninska pravica, katere predmet je nepremičnina,

2. pri nepremičnini, ki je splošni ali posebni skupni del stavbe v etažni lastnini, to pravno dejstvo,

3. pri stavbi, zgrajeni na podlagi stavbne pravnice, to pravno dejstvo.

(2) Osnovni pravni položaj nepremičnine se v zemljiško knjigo vpiše pri nepremičnini.

(3) Širši pravni položaj nepremičnine po tem zakonu vključuje:

1. osnovni pravni položaj nepremičnine in

2. vse pravice in pravna dejstva, ki nepogojno ali pogojno omejujejo ali izključujejo vknjiženo lastninsko pravico na nepremičnini.

(4) Pravice in pravna dejstva, ki nepogojno ali pogojno omejujejo ali izključujejo vknjiženo lastninsko pravico na nepremičnini, so:

1. predznamovana lastninska pravica,

2. vknjižene in predznamovane izvedene pravice in

3. pravna dejstva, zaznamovana v zemljiški knjigi, razen zaznamb, ki se nanašajo na osebna stanja imetnika.

(5) Izvedene pravice po tem zakonu so stvarne pravice iz 2. do 6. točke prvega odstavka 13. člena tega zakona in obligacijske pravice iz drugega odstavka 13. člena tega zakona.

(6) Pravice in pravna dejstva iz četrtega odstavka tega člena se v zemljiško knjigo vpišejo pri osnovnem pravnem položaju nepremičnine, če ni v naslednjih odstavkih drugače določeno.

(7) Pri izvedeni stvarni pravici se vpišejo:

1. pravice in pravna dejstva, ki nepogojno ali pogojno omejujejo ali izključujejo to pravico, in

2. druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo pri izvedeni stvarni pravici.

(8) Prejšnji odstavek se smiselno uporablja tudi za zaznambo znižanja obrestne mere ali spremembe zapadlosti terjatve, zavarovane s hipoteko.

(9) Zaznambe, ki se nanašajo na osebna stanja imetnika, ali začetek stečajnega postopka nad imetnikom, se vpišejo pri tem imetniku.

3.2.2. Podatki o pravici, ki se vpišejo v zemljiško knjigo

Splošno pravilo 
14. člen

(1) Pravica se vpiše tako, da se označi vrsta te pravice.

(2) Pri vpisu pridobitve pravice se vpišejo podatki o osebi, ki je imetnik ali imetnica (v nadaljnjem besedilu: oseba kot imetnik) te pravice, če zakon ne določa drugače.

(3) Če pravica učinkuje v korist vsakokratnega lastnika druge nepremičnine, se pri vpisu pridobitve te pravice namesto podatkov o osebi vpiše identifikacijski znak nepremičnine, vsakokratni lastnik katere je imetnik te pravice (v nadaljnjem besedilu: nepremičnina kot imetnik).

(4) Če je zaradi določne opredelitve pravice to potrebno, se vpiše tudi natančen opis vsebine pravice kot izhaja iz listine, ki je podlaga za vpis. Če je opis preobsežen se v vpisu navede mesto v listini, kjer je ta vsebina podrobneje opisana.

(5) O posamezni vrsti pravice se vpišejo tudi drugi podatki, ki jih za to vrsto pravice določa zakon.

Vpis lastninske pravice 
15. člen

(1) Lastninska pravica posamezne osebe kot osnovni pravni položaj nepremičnine se vpiše tako, da se poleg vrste pravice vpiše tudi idealni delež tega osnovnega pravnega položaja nepremičnine.

(2) Solastnina se vpiše tako, da se vpiše toliko osnovnih pravnih položajev iz prejšnjega odstavka, kot je število solastniških deležev.

(3) Skupna lastnina se vpiše tako, da se pri istem osnovnem pravnem položaju iz prvega odstavka tega člena kot imetniki vpišejo vsi skupni lastniki.

(4) Če je lastnik nepremičnine pridobil posamezne solastniške deleže na tej nepremičnini z različnimi vpisi, se ti deleži združijo v nov osnovni pravni položaj iz prvega odstavka tega člena, pri katerem se vpiše idealni delež, ki je enak vsoti združenih idealnih deležev.

(5) Združitev solastniških deležev ni dovoljena, če so pri posameznih solastniških deležih vpisane različne pravice ali pravna dejstva iz četrtega odstavka 13.a člena tega zakona.

(6) Če zemljiškoknjižno sodišče v breme dela idealnega deleža posameznega lastnika dovoli prenos ali vpis ustanovitve izvedene pravice ali pravnega dejstva iz četrtega odstavka 13.a člena tega zakona, se ob izvedbi tega vpisa osnovni pravni položaj razdeli na:

1. osnovni pravni položaj:

– pri katerem se vpiše idealni delež, ki je enak deležu, v breme katerega je bil dovoljen prenos ali vpis ustanovitve izvedene pravice ali pravnega dejstva iz četrtega odstavka 13.a člena tega zakona, in

– pri njem izvede vpis lastninske pravice novega imetnika ali ustanovitev izvedene pravice ali pravnega dejstva iz četrtega odstavka 13.a člena tega zakona,

2. osnovni pravni položaj, pri katerem se vpiše preostali idealni delež, ki je enak celotnemu deležu, zmanjšanem za idealni delež iz prejšnje točke.

Vpis etažne lastnine 
15.a člen

Oblikovanje etažne lastnine se vpiše tako, da se:

1. vpiše stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli,

2. pri vsakem posameznem delu v etažni lastnini vpiše:

– lastninska pravica kot njen osnovni pravni položaj v korist osebe kot imetnika in

– delež solastnine na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini,

3. pri vsaki nepremičnini, ki je splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše to pravno dejstvo,

4. pri vsaki nepremičnini, ki je posebni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj vpiše:

– to pravno dejstvo in

– lastninska pravica v korist tistih posameznih delov v etažni lastnini, v etažno lastnino vsakokratnega etažnega lastnika na katerem je vključena.

Vpis hipoteke 
16. člen

(1) Hipoteka se vpiše tako, da se vpišejo podatki o terjatvi, zavarovani s hipoteko:

1. višina glavnice terjatve in valuta, v kateri je višina glavnice izražena,

2. če se glavnica terjatve valorizira z valutno oziroma drugo valorizacijsko klavzulo, se navede tudi ta podatek z vsebino, kot izhaja iz listine, ki je podlaga za vpis,

3. če od terjatve pred njeno zapadlostjo tečejo obresti, se navede tudi podatek o obrestni meri teh pogodbenih obresti in začetek teka teh obresti,

4. zapadlost glavnice terjatve:

– če je zapadlost določena z rokom se vpiše podatek o zadnjem dnevu tega roka,

– če se glavnica plačuje v več obrokih, se vpiše podatek o zadnjem dnevu roka zapadlosti zadnjega obroka,

– če je zapadlost terjatve odvisna od odpoklica upnika, se vpiše ta podatek.

Skupna hipoteka 
17. člen

(1) Skupna hipoteka se vpiše tako, da se:

1. hipoteka vpiše pri vseh osnovnih pravnih položajih vsake nepremičnine, ki so predmet skupne hipoteke in

2. ena od nepremičnin iz prejšnje točke določi kot glavna nepremičnina.

(2) Če se skupna hipoteka izbriše pri vseh osnovnih pravnih položajih nepremičnine, ki je bila določena kot glavna nepremičnina, se hkrati z vpisom tega izbrisa določi nova glavna nepremičnina.

(3) Prejšnja odstavka se smiselno uporabljata tudi za vpis drugih izvedenih pravic ali pravnih dejstev iz četrtega odstavka 13.a člena tega zakona, ki obstajajo pri osnovnih pravnih položajih dveh ali več nepremičnin.

Maksimalna hipoteka 
18. člen

Maksimalna hipoteka se vpiše tako, da se označi, da gre za maksimalno hipoteko, in vpiše podatek o najvišjem znesku, do katerega za zavarovanje jamči nepremičnina.

Služnost 
19. člen

Če je izvrševanje stvarne služnosti omejeno na določene dele nepremičnine, se te prostorske meje pri opisu vsebine služnosti natančno opišejo.

Zemljiški dolg 
20. člen

(1) Za vpis zemljiškega dolga se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o vpisu maksimalne hipoteke, če ni v tem členu drugače določeno.

(2) Pri vpisu pridobitve zemljiškega dolga se ne vpišejo podatki o imetniku. Vknjiženi zemljiški dolg učinkuje v korist vsakokratnega imetnika zemljiškega pisma.

Stavbna pravica 
20.a člen

(1) Stavbna pravica se vpiše tako, da se:

1. vpiše stavbna pravica kot nova nepremičnina in pri njej podatki o osebi, ki je imetnik stavbne pravic, in

2. pri osnovnem pravnem položaju zemljiške parcele, na kateri se ustanovi stavbna pravica, vpiše stavbna pravica kot izvedena pravica in pri njej identifikacijski znak stavbne pravice kot nepremičnine iz prejšnje točke.

(2) Če imetnik stavbne pravice zgradi stavbo na podlagi stavbne pravice, se na predlog imetnika vpiše stavba, zgrajena na podlagi stavbne pravice, in pri njenem osnovnem pravnem položaju navede identifikacijski znak stavbne pravice kot nepremičnine, na podlagi katere je bila zgrajena.

(3) Vpis iz prejšnjega odstavka učinkuje kot vknjižba lastninske pravice na stavbi v korist vsakokratnega imetnika stavbne pravice.

Časovna omejenost pravice 
21. člen

Če je pravica časovno omejena, se vpiše tudi podatek o dnevu prenehanja pravice.

3.3. Pravna dejstva

Pravna dejstva, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo 
22. člen

V zemljiško knjigo se vpisujejo naslednja pravna dejstva glede nepremičnine oziroma imetnika pravic na nepremičnini:

1. začetek sodnega postopka glede imetnika pravice na nepremičnini, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo oziroma pravna dejstva glede poslovne sposobnosti imetnika pravice na nepremičnini (zaznambe osebnih stanj in zaznamba stečaja),

2. pravni posel zemljiškoknjižnega lastnika, s katerim se varuje vrstni red pridobitve lastninske pravice oziroma hipoteke (zaznamba vrstnega reda),

3. odpoklic terjatve, ki je zavarovana s hipoteko (zaznamba odpoklica terjatve),

4. vložitev hipotekarne tožbe (zaznamba hipotekarne tožbe),

5. vložitev tožbe oziroma drugo procesno dejanje, s katerim se začne sodni postopek glede pridobitve, prenehanja oziroma spremembe pravic na nepremičnini, če ta zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba spora),

6. sklep o izvršbi na nepremičnino, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba izvršbe),

7. pravna dejstva glede prepovedi imetniku pravice na nepremičnini razpolagati s to pravico (zaznamba prepovedi odtujitve oziroma obremenitve nepremičnine),

8. vložitev izrednega pravnega sredstva v sodnem postopku, ki teče glede nepremičnine, če zakon določa, da se začetek tega postopka vpiše v zemljiško knjigo (zaznamba izrednega pravnega sredstva),

9. začetek drugega postopka, če zakon določa, da se to pravno dejstvo vpiše v zemljiško knjigo,

10. druga pravna dejstva, za katere zakon določa, da se vpišejo v zemljiško knjigo.

3.4. Imetniki pravic

Vpis imetnika pravice 
23. člen

(1) Imetnik pravice se vpiše s podatki, ki jih določa zakon.

(2) Če zakon za posamezno vrsto zaznambe določa, da se pri vpisu te zaznambe navede oseba, v korist katere je zaznamba dovoljena, se za vpis podatkov o tej osebi oziroma za spremembo teh podatkov uporabljajo določbe tega zakona o imetniku pravice.

Imetnik pravice – fizična oseba 
24. člen

(1) O imetniku pravice, ki je fizična oseba, se vpišejo naslednji podatki:

1. ime in priimek,

2. enotna matična številka občana (v nadaljnjem besedilu: EMŠO),

3. naslov stalnega prebivališča.

(2) Če v sodni odločbi oziroma odločbi drugega državnega organa, ki je podlaga za vpis, ni naveden podatek o EMŠO osebe, v korist katere se vpis predlaga oziroma se o tem vpisu odloča po uradni dolžnosti, je treba predlogu za vpis pravice oziroma v postopku odločanja o vpisu po uradni dolžnosti predložiti kopijo osebne izkaznice oziroma druge javne listine, v kateri je vpisan ta podatek.

(3) Upravljavec centralnega registra prebivalstva mora fizični osebi, ki na območju Republike Slovenije nima stalnega oziroma začasnega prebivališča na njeno zahtevo določiti EMŠO, če potrebuje EMŠO za vpis pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo.

Imetnik pravice – pravna oseba 
25. člen

(1) O imetniku pravice, ki je pravna oseba, se vpišejo naslednji podatki:

1. firma oziroma ime,

2. sedež in poslovni naslov, na katerega se imetniku vročajo pisemske pošiljke,

3. enolična identifikacijska številka, ki jo določi upravljavec poslovnega registra.

(2) Upravljavec poslovnega registra mora pravno osebo, ki potrebuje enolično identifikacijsko številko za vpis pravice na nepremičnini v zemljiško knjigo, vpisati v poslovni register, tudi če po splošnih pravilih zakona, ki ureja poslovni register, ta pravna oseba ne izpolnjuje pogojev za vpis v ta register.

(3) Če v sodni odločbi oziroma odločbi drugega državnega organa, ki je podlaga za vpis, podatek o enolični identifikaciji pravne osebe, v korist katere se vpis predlaga oziroma se o tem vpisu odloča po uradni dolžnosti, ni naveden, je treba predlogu za vpis pravice oziroma v postopku odločanja o vpisu po uradni dolžnosti predložiti izpisek iz sodnega registra oziroma kopijo potrdila pristojnega organa o dodelitvi enolične identifikacije.

(4) Če je oseba iz prejšnjega odstavka vpisana v sodni register in o vpisu zemljiškoknjižno sodišče odloča po uradni dolžnosti, v tem postopku zemljiškoknjižno sodišče samo pridobi izpisek iz sodnega registra po uradni dolžnosti.