Pojem 
105. člen

(1) Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov.

(2) Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmejeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov.

(3) Skupni deli zgradbe so drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov, in zemljišče, na katerem stoji zgradba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge nepremičnine.

(4) Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati.

(5) Nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.

Določitev solastniškega deleža 
106. člen

Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače.

Načini nastanka 
107. člen

(1) Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo.

(2) Pravni posel za pridobitev etažne lastnine je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino (sporazum o delitvi) ali enostranski pravni posel.

Sporazum 
108. člen

(1) Sporazum o delitvi mora vsebovati imena etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki v obsegu, določenem s prvim odstavkom 116. člena tega zakona.

(2) Če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko, je sporazumna delitev možna samo s soglasjem upnika. Sporazum o delitvi mora določiti posamezen del zgradbe v etažni lastnini, na katerega preide obremenitev.

Enostranski pravni posel 
109. člen

Lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko pravico na nepremičnini v etažno lastnino z enostranskim pravnim poslom. Imeti mora enake sestavine kot sporazum iz 108. člena tega zakona.

Sodna odločba 
110. člen

(1) Vsak solastnik nepremičnine lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino, če je takšna delitev mogoča.

(2) Če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko, sodišče s sklepom določi, na kateri posamezni del v etažni lastnini preide obremenitev, tako, da se z delitvijo ne poslabša položaj upnika.

(3) Sklep sodišča mora vsebovati vse sestavine sporazuma iz 108. člena tega zakona.

Prehod hipoteke 
111. člen

Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini.

Razpolaganje z etažno lastnino 
112. člen

(1) Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota.

(2) Za razpolaganje z etažno lastnino se uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo razpolaganje z nepremičninami.

Sprememba solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino 
113. člen

(1) Etažni lastniki lahko sklenejo pisni sporazum, da skupni deli postanejo del posameznega dela v etažni lastnini, če je to mogoče.

(2) Etažni lastniki se lahko sporazumejo tudi o tem, da iz skupnih delov nastane nov posamezen del v etažni lastnini, če je to mogoče. Za vsebino sporazuma se smiselno uporablja določila 108. člena tega zakona.

Delitev in spojitev posameznih delov 
114. člen

(1) Etažni lastnik lahko s pravnim poslom razdeli posamezni del v etažni lastnini v dva ali več novih posameznih delov v etažni lastnini, če je to mogoče. Pri tem se solastniški delež na skupnih delih, ki pripada razdeljenemu posameznemu delu v etažni lastnini, v prejšnjem obsegu razdeli na nove solastniške deleže za vsak nov posamezni del.

(2) Pravni posel mora vsebovati zemljiškoknjižno označbo posameznega dela zgradbe, opis in razmejitev novo nastalih posameznih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih za vsak nov posamezni del v etažni lastnini.

(3) Vse stroške v zvezi z delitvijo krije etažni lastnik posameznega dela, ki se deli.

(4) Dva ali več posameznih delov v etažni lastnini se lahko s pravnim poslom spoji v nov posamezni del v etažni lastnini. Za ta pravni posel se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo delitev posameznega dela v etažni lastnini.

(5) Pogodba iz 116. člena tega zakona lahko določi, da se delitev ali spojitev ne smeta opraviti ali pa da sta vezani na soglasje drugih etažnih lastnikov.

Pravice in obveznosti na skupnih delih 
115. člen

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Pogodba o medsebojnih razmerjih 
116. člen

(1) Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti:

– opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena tega zakona,

– način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek iz tretjega odstavka 119. člena tega zakona;

– morebitne posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini;

– način uporabe skupnih delov;

– namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini;

– nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu;

– način upravljanja skupnih delov;

– uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene;

– zavarovanje zgradbe kot celote;

– pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena tega zakona.

(2) Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

Upravljanje skupnih delov nepremičnine 
117. člen

(1) Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo solastnino, razen če pogodba o medsebojnih razmerjih določa drugače.

(2) Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslu nasprotovali.

(3) Določilo prejšnjega odstavka se uporablja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje s skupnimi deli.

Upravnik 
118. člen

(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika.

(2) Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja.

(3) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

(4) Upravnik ima naslednja pooblastila:

– izvajati sklepe etažnih lastnikov;

– skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;

– poskrbeti za porazdelitev in izterjavo obveznosti;

– upravljati z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;

– zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.

(5) Upravnik mora pri svojem delovanju upoštevati interese etažnih lastnikov.

Obvezen rezervni sklad 
119. člen

(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja.

(2) Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov. Sredstva vodi upravnik ločeno na posebnem računu.

(3) Merila za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določi podzakonski predpis.

(4) Sredstva rezervnega sklada je mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav ter za odplačevanje v te namene najetih posojil. Izvršba na sredstva rezervnega sklada je dopustna samo iz teh razlogov.

(5) Etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve.

(6) Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona o izvršbi in zavarovanju.

Zakonito stvarno breme 
120. člen

(1) Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, obstoji na posameznem delu v etažni lastnini stvarno breme v korist drugih etažnih lastnikov za stroške upravljanja in vplačila v obvezen rezervni sklad do višine petkratnega zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad.

(2) Stvarno breme iz prejšnjega odstavka ima najboljši vrstni red.

Dolžnosti etažnega lastnika 
121. člen

(1) Etažni lastnik mora v primernem času zagotoviti popravila v svojem delu v etažni lastnini, če je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim delom zgradbe.

(2) Etažni lastnik mora dovoliti vstop v svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila in izboljšave na skupnih delih, ki jih drugače ni mogoče opraviti ali pa jih je mogoče opraviti le z nesorazmernimi stroški.

(3) Če etažni lastnik ne dopusti vstopa, odloči o tem na zahtevo upravnika oziroma preostalih etažnih lastnikov sodišče v nepravdnem postopku.

(4) Popravila oziroma izboljšave se morajo opraviti v najkrajšem možnem času in z motnjami, ki najmanj prizadenejo etažnega lastnika.

(5) Etažni lastnik mora biti o nameravanih posegih obveščen v primernem roku.

(6) Etažni lastniki morajo upravniku ali drugim etažnim lastnikom posredovati podatke in omogočiti vpogled v vse listine, ki so potrebne za upravljanje skupnih delov.

Spremembe na posameznih delih v etažni lastnini 
122. člen

(1) Etažni lastnik sme brez soglasja ostalih etažnih lastnikov izvajati spremembe v svojem posameznem delu v etažni lastnini, če te ne pomenijo poslabšanja za kakšen drug del nepremičnine.

(2) Kadar spremembe v posameznem delu v etažni lastnini pomenijo tudi večji poseg v skupne dele, etažni lastnik ne sme začeti izvajati del brez soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih.

Izključitvena tožba 
123. člen

(1) Če etažni lastnik ali drug uporabnik posameznega dela v etažni lastnini grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja ali svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih, tako, da je skupnost z njim nevzdržna, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se kršilec opomni.

(2) Če kršilec kljub opominu nadaljuje s svojim ravnanjem, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodajo njegovega posameznega dela.

(3) Sodba o izključitvi se izvrši s prodajo posameznega dela v etažni lastnini po pravilih, ki urejajo izvršbo na nepremičnine.

Predkupna pravica 
124. člen

(1) Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.

(2) Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.

Prenehanje po volji etažnih lastnikov 
125. člen

Etažna lastnina se lahko spremeni v solastnino ali lastninsko pravico na nepremičnini s pravnim poslom. Za pravni posel se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo nastanek etažne lastnine.

Uničenje zgradbe 
126. člen

Etažna lastnina preneha z uničenjem celotne zgradbe. Etažni lastniki postanejo solastniki nepremičnine in ostankov zgradbe v skladu s svojim idealnim deležem na skupnih delih.

Uničenje posameznega dela 
127. člen

Če je uničen posamezen del v etažni lastnini in ga ni mogoče obnoviti, etažna lastnina na tem delu preneha.